1. Главная
2. /
3. Статьи
4. /
5. Согласование перепланировки квартиры в Москве

Как согласовать перепланировку квартиры в Москве?

По действующему законодательству, запланированные работы по перепланировке и/или переустройству квартиры требуется предварительно согласовать (п.1 ст. 26 ЖК РФ).

Согласование перепланировки квартиры – это процедура оформления документов в уполномоченных органах, проводимая до и после ремонтных работ. 

В данной статье мы расскажем, как согласовать перепланировку квартиры в Москве самостоятельно и с помощью посредников, а также каков порядок действий при разработке и подаче документов.

Какой тип перепланировки нужно согласовывать?

Согласно Жилищному кодексу РФ, любая перепланировка должна быть согласована до начала ремонта. Иными словами, нет такой перепланировки, которую не требуется согласовывать. О том, какие работы являются перепланировкой, а потому нуждаются в соответствующем утверждении, вы узнаете, перейдя по ссылке.

Вместе с тем, не каждый ремонт считается перепланировкой. Ниже приводим список мероприятий, которые не нужно согласовывать, так как они не являются перепланировкой или переустройством:

• замена окон без изменения габаритов оконного проема;
• остекление балконов и лоджий;
• установка кондиционеров (в домах-памятниках только на дворовом фасаде);
• монтаж навесных потолков;
• замена сантехприборов на аналогичные без изменения их положения;
• побелка потолков;
• поклейка обоев;
• покраска стен, полов, дверей, оконных рам;
• облицовка стен плиткой;
• замена напольного покрытия на аналогичное без изменения конструкции пола и т.д.

Согласование перепланировки жилых помещений

Теперь перейдем к разговору о том, что нужно для согласования перепланировки квартиры, куда обращаться и сколько времени займет процесс утверждения ремонтных работ в надзорных органах. 

Этапы согласования перепланировки квартиры

Процесс согласования перепланировки квартиры четко делится на два этапа.

1. Получение разрешения в жилищной инспекции:

• сначала разрабатывается проектная документация в необходимом объеме;
• в соответствии с п. 2.5 Приложения 2 к постановлению Правительства Москвы № 508-ПП собираются документы на перепланировку; 
• комплект документов передается надзорному органу на рассмотрение;
• надзорный орган выдает разрешение на перепланировку или мотивированный отказ в согласовании работ.

2. Сдача завершенной перепланировки приемочной комиссии:

• делается ремонт по проекту;
• в процессе ремонта ведется журнал производства работ, оформляются акты скрытых работ, осуществляется авторский надзор;
• собственник или посредник обращается в надзорный орган с заявлением на выход комиссии;
• в оговоренный день инспектор выходит на квартиру, проверяет правильность выполненных работ по перепланировке и их соответствие перечню, указанному в разрешении на перепланировку; если все в порядке, подписывается акт о завершенной перепланировке;
• одна из копий подписанного акта направляется в БТИ, откуда приходит обмерщик; 
• по результатам обмеров изготавливается новый техпаспорт БТИ в черных линиях.

На этом процедура согласования перепланировки квартиры считается завершенной.

Где в Москве согласовать перепланировку квартиры?

Главным надзорным органом в Москве, осуществляющим согласование перепланировок помещений в многоквартирных домах, является жилищная инспекция. Чаще всего используются сокращенные названия этой организации – «Мосжилинспекция» или просто «МЖИ».

Именно Государственная жилищная инспекция города Москвы имеет законное право заниматься:

1. рассмотрением документов, поступивших от собственника (его официального представителя) на согласование;
2. выдачей разрешения на перепланировку;
3. приемкой ремонта в квартире и оформлением акта о завершении работ.

Все способы согласования перепланировки в Москве

Для Москвы действует несколько вариантов согласования планируемой перепланировки:

1. По эскизу. Таким способом можно согласовать только самую простую перепланировку, которая не угрожает безопасности жильцов и не затрагивает конструктив дома. К такой перепланировке относятся следующие виды работ: монтаж и снос ненесущих перегородок без затрагивания конструкции полов, устройство и заделка дверных проемов в перегородках, изменение расположения сантехприборов в пределах существующих помещений без изменения границ ванных и туалетов, демонтаж встроенных шкафов, не образующих отдельного помещения.

Поэтому утверждение перепланировки на основании эскизного рисунка явление крайне редкое на практике. Обычно собственники планируют более значительные изменения существующей планировки квартиры. Более подробно о таких работах и порядке их согласования с МЖИ мы рассказали в статье “Перепланировка по эскизу”.

2. По типовому проекту. Типовой проект содержит готовый вариант перепланировки, разработанный и одобренный автором проекта дома.

Данный способ согласования перепланировки доступен только жителям серийных домов, разработанных АО МНИИТЭП. Сегодня это единственный проектный институт Москвы, представивший в едином каталоге все типовые перепланировки в своих домах. С каталогом могут ознакомиться все желающие.

Вариант с типовой перепланировкой избавляет от необходимости разработки и согласования индивидуального проекта. Собственник просто указывает типовой проект, который ему подходит, и предоставляет необходимые документы.

Однако на практике подобный способ согласования перепланировки имеет больше недостатков, чем преимуществ, поэтому к нему и прибегают в более редких случаях:

• Сделать перепланировку по типовому проекту не могут жители Москвы, которые проживают в домах, спроектированных не АО МНИИТЭП, а другими проектными институтами. Например, для жильцов панельных домов распространенной серий КОПЭ (разработчик АО Моспроект) такой способ согласования недоступен.
• Отступать от типового проекта недопустимо, поэтому подобный способ утверждения перепланировки годится для тех, у кого желания по перепланировке совпадают с каталожными решениями.
• Исходная конфигурация помещений квартиры должна точь-в-точь совпадать с той, что представлена в каталоге. При обнаружении даже небольших отклонений провести перепланировку по типовому проекту не получится.
• Варианты перепланировки в типовых проектах предполагают незначительные изменения в интерьере помещения.
• Срок рассмотрения Мосжилинспекцией типовых проектов – 35 дней, в то время как решение по индивидуальным проектам принимается в течение 20 дней.

3. По индивидуальному проекту. По проекту согласовываются перепланировки, проведение которых может повлиять на безопасность граждан или ухудшить условия их проживания. Согласование проекта перепланировки квартиры также требует оформления технического заключения. Ремонтные  работы, которые утверждаются и проводятся только по проектной документации, перечислены в пунктах 2-3 Приложения 1 к ППМ №508. К ним относятся:

• Перенос и изменение границ ванных комнат и туалетов.
• Устройство новых «мокрых зон».
• Изменение послойной конструкции полов, а также создание «пирога» полов с нуля в новостройке.
• Пробивка и заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.
• Перенос электрифицированных кухонь и устройство кухонь-ниш – переносить газифицированные кухни запрещено.
• Объединение комнат и кухонь с лоджиями и балконами посредством удаления подоконной части стены и установки «французского остекления» между помещениями.

Если вы собираетесь проводить хотя бы одно из мероприятий, попадающих “под проект”, то для согласования перепланировки нужно будет разрабатывать проектную документацию, состоящую из проекта и технического заключения.

Далее мы будем говорить о согласовании перепланировки по проекту с техническим заключением, поскольку порядка 95% ремонтных работ утверждается именно на основании индивидуальной проектной документации.

Порядок согласования перепланировки квартиры

Теперь рассмотрим последовательность действий заявителя или его доверенного лица по согласованию перепланировки квартиры.

1. Прежде всего вам нужно убедиться, что намеченные к выполнению ремонтные мероприятия не попадают в категорию запрещенных, то есть в число тех, что согласовать в принципе невозможно. Разобраться в этом вопросе вам поможет наша статья о том, что можно и что нельзя делать при перепланировке.

После того, как вы убедились в законности своих намерений, не лишним будет обратиться за консультацией в жилищную инспекцию или любую профильную организацию по поводу предстоящих изменений в квартире. Даже если вы собираетесь заниматься согласованием перепланировки квартиры в Москве самостоятельно, без помощи специалистов вам, скорее всего, все равно не обойтись.

Мосжилинспекция имеет свои представительства в каждом округе, и везде есть свои нюансы согласования. Но консультация по согласованию перепланировки в частной компании более доступна, чем в жилинспекции. В первом случае вам просто нужно набрать номер телефона выбранного вами проектного бюро и поговорить со специалистом. А во втором придется сначала записаться на прием, и только в назначенный день прийти и задать интересующие вопросы сотруднику инспекции.

Проконсультироваться по поводу будущего или уже сделанного ремонта можно и со специалистами нашего архитектурно-проектного бюро. Для связи с нами вы можете использовать WhatsApp, номер телефона, указанный на сайте, или форму Вопрос-ответ. Все консультации у нас бесплатны.

2. Уточнять у специалистов какие-либо нюансы по поводу перепланировки нужно с документами БТИ на руках. Только в этом случае вы сможете получить исчерпывающие ответы на свои вопросы.

Если учетно-технической документации БТИ нет, ее необходимо будет получить, поскольку она является основополагающей при изготовлении проекта.

Для перепланировки используются три документа БТИ – техпаспорт, поэтажный план квартиры с экспликацией или архивная копия плана – вам нужен один любой из них. Заказать документ (услуга платная) можете наиболее удобным для вас способом – обратитесь в ГБУ МосгорБТИ, в МФЦ или оформите заявку на Портале госуслуг Москвы (mos.ru).

3. Имея план БТИ и определившись с мероприятиями по ремонту, можно приступать к разработке проектной документации. Как уже говорилось, она состоит из двух документов – проекта перепланировки и технического заключения, которые разрабатываются проектной организацией.

Дешевле и быстрее заказать проект перепланировки у частной компании, специализирующейся на проектировании и имеющей легальные допуски к ведению таких работ (допуск СРО). Дороже и с большим сроком ожидания – у крупнейших государственных проектных институтов.

Наше архитектурно-проектное бюро подготовит для вас проект перепланировки с техническим заключением в течение 3-5 дней с момента обращения.

Если планируется вмешательство в несущие конструкции здания, техническое заключение на перепланировку заказывается в организации, проектировавшей жилой дом (у автора проекта дома). Но проект перепланировки и в этом случае можно заказать в любой коммерческой организации с СРО, типа нашей.

Обратите внимание: для объектов культурного наследия вместо проекта перепланировки разрабатывается проект приспособления для современного использования. И для разработки такого документа у нас также имеется соответствующая лицензия.

4. После сбора всех необходимых документов они перенаправляются в Мосжилинспекцию. Чтобы согласовать перепланировку квартиры и получить на нее разрешение, на Портале госуслуг города Москвы делается запрос – в электронном виде заполняется заявление, к которому в виде сканированных копий прикрепляются следующие документы:

• общегражданский паспорт;
• проект перепланировки и переустройства квартиры (с электронной подписью проектной организации);
• техническое заключение о возможности перепланировки (подписанное электронной подписью разработчика);
• технический паспорт на квартиру из БТИ;
• выписка из ЕГРН (свидетельство о праве собственности).

В зависимости от типа перепланировки для разрешения на работы могут потребоваться и другие документы: справка из Мосгаза (при переносе газовой плиты), согласие банка, выдавшего ипотечный кредит на покупку квартиры, и так далее.

Главное, чтобы были поданы все нужные для рассмотрения заявки документы, а перепланировка не нарушала строительных, санитарно-гигиенических и правовых норм. Иначе Мосжилинспекция вместо разрешения выдаст отказ в согласовании перепланировки.

5. В том случае, если намеченные работы и документация соответствуют всем требованиям, заявителю выдается разрешение на ремонт в виде распоряжения о проведении перепланировки с описанием допущенных к реализации мероприятий. В распоряжении указывается срок 1,5 года, отводимый на выполнение работ.

После получения разрешения на выполнение перепланировки, выданного Мосжилинспекцией, делается ремонт, в процессе которого осуществляется заполнение журнала производства работ, оформляются акты на скрытые работы и ведется авторский надзор за проводимыми мероприятиями.

Важно, чтобы ремонт проводился в полном соответствии с утвержденным в Мосжилинспекции проектом перепланировки. Это позволит избежать ненужных проблем на этапе приемки работ специальной комиссией.

По окончании ремонта необходимо завершить процедуру согласования. Для этого через mos.ru подается заявка на оформление акта о завершенном переустройстве и/или перепланировке. К заявлению (в зависимости от состава работ) в электронном виде требуется приложить следующие документы:

• подписанные акты скрытых работ на устройство звукоизоляции и гидроизоляции полов;
• акт скрытых работ по монтажу усиления проема в несущей стене металлическими конструкциями;
• договор с подрядчиками, имеющими допуск СРО, которые выполняли ремонтные работы;
• договор авторского надзора;
• журнал производства работ (если выдавался).

При посещении объекта приемочная комиссия Мосжилинспекции проверит соответствие выполненных работ согласованной проектной документации путем визуального осмотра помещения. Если ремонт не содержит нарушений, подписывается акт о завершении перепланировки. 

Далее по своему желанию вы можете вызвать техника ГБУ МосгорБТИ, чтобы провести обмеры и оформить новый техпаспорт квартиры в черных линиях с учетом всех произведенных изменений.

Можно ли согласовать перепланировку после ремонта?

Достаточно часто собственники проводят перепланировку квартиры самовольно, не получая соответствующего разрешения на работы в Мосжилинспекции. Согласование уже сделанной перепланировки квартиры в Москве возможно, действующий административный регламент это допускает.

Согласование перепланировки после ремонта проводится на основании технического заключения о допустимости и безопасности произведенных работ, которое оформляется в специализированной компании, имеющей допуск саморегулирующей организации на подготовку данной документации. Наше проектное бюро может разработать такое техзаключение.

Составляется данный документ после обследования квартиры инженером. Техническое заключение подтверждает, что выполненные работы не нарушают законодательства, абсолютно безопасны и допустимы с точки зрения строительно-санитарных нормативов.

Более подробно о том, как согласовать уже сделанную перепланировку квартиры, мы рассказали в отдельной статье.

Отметим, что согласовать перепланировку «задним числом» можно только в том случае, если осуществленное переустройство не нарушает установленных санитарных и строительных норм, не угрожает безопасности соседей и не ухудшает условий их проживания.

В ином случае ремонт придется переделывать и приводить квартиру к первоначальному плану. Чтобы такого не случилось, рекомендуем согласовать перепланировку квартиры в соответствии с существующей законодательной базой до того момента, как начнутся ремонтные работы.

Это сделает процедуру перепланировки безопасной для вас и других жильцов дома, поможет сохранить добрые отношения с соседями и в дальнейшем избавит от проблем в юридических операциях с недвижимостью.

Срок согласования перепланировки квартиры в Москве

Одно из первых, что интересует собственника, когда он начинает капитальный ремонт, сколько длится согласование перепланировки по времени. К сожалению, точные сроки назвать очень сложно, поскольку в этом процессе задействованы многие государственные инстанции, и скорость оформления ими документов, участвующих в процессе согласования, зависит от степени их загруженности в конкретный момент времени.

Тем не менее мы можем назвать приблизительные сроки согласования перепланировки, исходя из действующих регламентов и нашего многолетнего опыта.

Срок согласования перепланировки по проекту без изменений в несущих конструкциях, структуре полов и инженерных коммуникациях:

• Оформление техпаспорта в МосгорБТИ – 1 месяц.
• Проект перепланировки с техзаключением* – до 5 дней.
• Получение разрешения на перепланировку в государственной жилищной инспекции – 1-1,5 месяца.
• Приемка перепланировки комиссией – 1 месяц.
• Оформление документов БТИ с новой планировкой – 1 месяц.

Срок перепланировки квартиры по проекту и техническому заключению с вмешательством в несущие стены и перекрытия и изменением конструкции полов:

• Оформление техпаспорта в МосгорБТИ – 1 месяц.
• Проект перепланировки* – до 5 дней.
• Техническое заключение (от автора проекта дома) – 1 месяц.
• Получение разрешения на перепланировку в государственной жилищной инспекции – 1,5-2 месяца.
• Приемка перепланировки комиссией – 1 месяц.
• Оформление документов БТИ с новой планировкой – 1 месяц.

Ранее выполненная перепланировка без затрагивания несущих конструкций:

• Оформление технического заключения о допустимости и безопасности работ (от любой проектной организации с СРО)* – 5 дней.
• Регистрация перепланировки в Мосжилинспекции – 1,5-2 месяца.
• Получение новых документов БТИ – 1 месяц.

Ранее выполненная перепланировка с затрагиванием несущих конструкций:

• Оформление технического заключения о допустимости и безопасности работ (от автора проекта дома или замещающей его проектной организации)  – 1,5 месяца.
• Регистрация перепланировки в Мосжилинспекции – 1,5-2 месяца.
• Получение новых документов БТИ – 1 месяц.

*Это сроки разработки проектной документации и технического заключения о допустимости и безопасности работ без затрагивания несущих конструкций в нашем архитектурно-проектном бюро. В других компаниях сроки оформления проектных документов могут быть иными.

Более подробную информацию о сроках согласования перепланировки квартиры можно узнать по телефону у наших консультантов.

Кто занимается согласованием перепланировки квартиры?

Выше мы рассказали, как согласовать перепланировку квартиры самостоятельно. Однако перепланировку можно согласовать как собственными силами, так и с помощью компаний, предлагающих посреднические услуги.

В каких случаях имеет смысл обращаться к специалистам по согласованию, а в каких ситуациях всю работу с получением и утверждением документов по перепланировке можно взять на себя? Давайте разберемся в этом вопросе.

Каждая перепланировка рассматривается как комплекс ремонтно-строительных мероприятий разной степени сложности. Другими словами, перепланировка квартиры может быть, как простой, так и сложной.

Простой принято считать перепланировку, в процессе которой несущие и фасадные конструкции здания, а также “мокрые зоны” квартиры остаются не тронутыми. В этом случае согласование перепланировки квартиры самостоятельно вполне оправдано.

Соответственно, при вмешательстве в несущие элементы дома, при переносе кухонь на другое место и расширении санузла на смежное помещение перепланировка считается сложной, потому что ремонтным работам предшествует тщательное инженерное обследование квартиры (той, где проводится перепланировка, а в некоторых случаях и соседних – снизу и сверху) с дополнительными расчетами по прочности бетона, несущей способности стен, перекрытий, оценкой положения межпанельного стыка и т.п.

Поэтому, решив ограничиться переносом сантехнических приборов (унитаза, ванны, раковины) в туалете или ванной комнате без изменения границ помещений, разборкой встроенного шкафа в коридоре или перестановкой кухонной мойки, возможно самостоятельное согласование такой перепланировки.

Если же вы, к примеру, решились на перепланировку квартиры с расширением совмещенного санузла на коридор, что перекроет прежний вход в кухню, и резкой нового проема из жилой комнаты в несущей стене, то сразу возникает масса вопросов: допустимо ли делать такой проем, если да, то каких размеров и почему, какой ширины можно оставить простенки и т.п.

И ситуацию со сложной перепланировкой в каждой квартире можно рассматривать только индивидуально. То, что допустимо делать в одной квартире, могут запретить делать в другой, даже если жилой дом одной и той же серии. На возможность перепланировки влияет огромное количество факторов:

• Этаж квартиры/этажность дома.
• Год постройки здания и состояние несущих конструкций.
• Наличие/отсутствие аналогичной перепланировки у ваших соседей сверху/снизу и многое другое.

Например, проживающим на первых этажах многоквартирного серийного дома сложнее получить у автора проекта дома разрешение на резку проема в несущей стене, нежели тем, кто живет на верхних, поскольку разной оказывается нагрузка, которую принимают на себя несущие элементы здания.

Учитывая тот факт, что при сложных работах приходится предусматривать огромное число мелочей и нюансов и формировать более внушительный пакет документов, для согласования такой перепланировки лучше обращаться за помощью к опытным специалистам, чем пытаться получить разрешение на работы самостоятельно. Это позволит сэкономить время и, как ни покажется странным, деньги, а самое главное – избежать ошибок, которые могут затянуть процесс утверждения на долгие месяцы.

За помощью к профессиональным согласователям стоит обратиться и в ситуации с перепланировкой квартиры в старом доме, построенном в первой половине прошлого века. Перекрытия в таких домах могут быть смешанными или деревянными. И даже в том случае, если вы задумали простую перепланировку, понадобится проект от организации, имеющей свидетельство СРО, и техническое заключение от ГБУ «Экспертный Центр», без которых согласовать ремонт не получится.

Кроме того, в Москве очень часто дома старого фонда являются памятниками культуры и архитектуры, для которых нужна разработка не проекта перепланировки, а проекта приспособления, дополнительно согласующегося с Мосгорнаследием. Здесь также стоит положиться на опыт и знания сотрудников компании, оказывающих услуги по согласованию.

Сегодня в Москве работает достаточно много фирм, которые предлагают посреднические услуги по согласованию перепланировки квартиры. Вам только нужно выбрать компанию (лучше с многолетним опытом работы в этой сфере) и заключить договор на оказание услуг. С этого момента решением всех вопросов будут заниматься сотрудники этой организации, а не вы.

К слову, наша компания уже более десяти лет оказывает жителям Москвы услуги по согласованию перепланировок квартир. Благодаря столь внушительному опыту и сформировавшемуся штату специалистов в этой области мы делаем свою работу быстро и профессионально!

Конечно, это несколько увеличивает расходы владельцев квартир, зато заметно ускоряет процесс получения необходимого разрешения на перепланировку. А, соответственно, как начало самой перепланировки, так и столь долгожданных ремонтных работ в жилом помещении. Узнайте больше о стоимости согласования перепланировки под ключ.

В том случае, если у вас есть желание заниматься согласованием перепланировки самостоятельно, мы можем выполнить для вас разработку проектной документации. Мы специализируемся на разработке проектов для самостоятельного согласования перепланировок квартир в домах разного типа и годов постройки (сталинках, хрущевках, брежневках и новостройках). Мы не только подготовим для вас проект, но и подробно объясним, как и где его нужно будет согласовать.

Также на нашу помощь могут рассчитывать те собственники, которые сделали перепланировку в квартире без разрешения Мосжилинспекции и теперь должны или хотят ее узаконить.

Чтобы получить предварительную консультацию, направьте на нашу электронную почту первоначальный план помещения из документов БТИ и эскиз выполненных или запланированных работ. Мы бесплатно проанализируем вашу перепланировку, сообщим, соответствует ли она действующим нормам, а также расскажем о конечной стоимости и сроках согласования.

Задать вопросы нашим специалистам можно по телефону или через специальную форму ответов на вопросы. О способах связи с нами можно узнать в разделе «Контакты».